Особенности оценки недвижимости

Финансовая информация » Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки. Особенности оценки недвижимости » Особенности оценки недвижимости

Страница 3

§ меновая стоимость характеризует способность объекта

недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер (массовый) и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, содержат определения следующих видов стоимости (п. 3 стандартов):

§ рыночная стоимость объекта оценки;

§ стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

§ стоимость замещения объекта оценки;

§ стоимость воспроизводства объекта оценки;

§ стоимость объекта оценки при существующем использовании;

§ инвестиционная стоимость объекта оценки;

§ стоимость объекта оценки для целей налогообложения;

§ ликвидационная стоимость объекта оценки;

§ утилизационная стоимость объекта оценки;

§ специальная стоимость объекта оценки.

Основные принципы оценки недвижимости:

Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости объектов недвижимости. Принципы оценки моделируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости объекта недвижимости.

В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1. принципы, основанные на представлениях потенциального пользователя (собственника);

2. принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (связанные с землей, зданиями и сооружениями);

3. принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4. (наилучшего и) наиболее эффективного использования.

Понятия и принципы, основанные на представлениях потенциального пользователя:

Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Определяется величиной, сроками и характером получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер.

Методики оценки стоимости недвижимости не меняются уже давно. Существует три основных подхода оценки – сравнительный, доходный и затратный. Эти методики и сейчас сохраняют свою актуальность. В то же время не существует единого подхода к оценке недвижимости в условиях кризиса.

Оценка стоимости недвижимости с использованием доходного подхода

Ключевыми факторами, формирующими стоимость недвижимостив рамках доходного подхода, являются:

§ площадь, сдаваемая в аренду;

§ процент наполняемости;

§ арендные ставки;

§ динамика их роста/снижения;

§ величина эксплуатационных затрат;

§ ставка дисконтирования/капитализации.

Со стороны потенциального покупателя объекта недвижимости довольно часто используется общий подход, заключающийся в определении стоимости объекта недвижимости исходя из определения «потенциально возможной площади» с позиции возможности сдачи в аренду в текущих условиях. Например, текущий процент наполняемости объекта составляет 40%, но оценщик провел анализ и выяснил, что при снижении арендной ставки можно увеличить процент загрузки до 70%, при этом фактически сформировал определенный пул потенциальных арендаторов. Соответственно, при проведении оценки используется процент загрузки в размере 70% и скорректированная арендная ставка.

Страницы: 1 2 3 4 5

Другое по теме:

Формирование доходов местных бюджетов
Доходы бюджета местного самоуправления являются достоянием всего сообщества, проживающего на территории. Этот канал доходности контролируется и регулируется представительным органом и администрацией. Доходы местного самоуправления складываются из налогов, платежей, поступлений от приватизации, сдач ...

Управление финансами , направления финансовой работы
Организация эффективного управления финансовыми ресурсами осуществляется в рамках финансового менеджмента. Как любая система управления, финансовый менеджмент состоит из двух подсистем: управляемой (объекта управления) и управляющей (субъекта управления). Объектом управления в финансовом менеджмент ...

Налоговые органы, как основное звено налогового контроля
Налоговые органы в Российской Федерации составляют единую централизованную систему контроля за соблюдением законодательства о налогах и сборах, за правильностью исчисления, полнотой и своевременность уплаты (перечисления) в бюджетную систему РФ налогов и сборов, предусмотренных законодательством, - ...

Навигация

Copyright © 2019 - All Rights Reserved - www.forteg.ru