Особенности оценки недвижимости

Финансовая информация » Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки. Особенности оценки недвижимости » Особенности оценки недвижимости

Страница 4

Основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при оценке стоимости недвижимости:

§ при прогнозе дохода от эксплуатации объекта на корректность расчета арендной ставки. При оценке торговых помещений необходим учет факта перехода на процент от оборота.

§ обязательна проверка оплаты по действующим договорам аренды;

§ необходим реалистичный подход к построению потока дохода;

§ при определении ставки дисконтирования/капитализации

формирования итогового вывода о стоимости необходимо помнить, о соблюдении правила: номинальный денежный поток – номинальная ставка дисконтирования/капитализации, реальный денежный поток – реальная ставка дисконтирования/капитализации.

В текущих условиях достаточно любопытным моментом является учет долгосрочного обременения. Довольно часто встречается ситуация, когда долгосрочное обременение (до кризиса, заключенное по более низкой по сравнению с рыночной ставке) оказывается «выше рынка» и, как следствие, может давать некую «дополнительную» стоимость. Безусловно, необходимо исходить из того, что, если позволяют условия договора аренды, «нерыночная» ставка будет скорректирована. При этом собственник не спешит снижать арендные ставки для новых арендаторов адекватно рыночной ситуации, в определенной степени боясь спровоцировать существующих.

Как правило, долгосрочные арендаторы являются якорными, соответственно уход одного из них для любого торгового центра может привести к увеличению доли вакантных площадей.

Оценка стоимости недвижимости с использованием затратного подхода:

Ключевыми факторами, формирующими стоимость в рамках затратного подхода, являются: стоимость земельного участка, стоимость нового строительства, прибыль предпринимателя, износ.

Оценка стоимости недвижимости может быть осложнена следующими моментами:

§ невозможность достоверной оценки стоимости земельного участка;

§ сложности в корректном определении величины внешнего износа

при отсутствии достоверной информации о дальнейшей динамике в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости. В итоге сейчас мы наблюдаем:

существенное удешевление затрат на новое строительство (по состоянию на июнь цены на бетон, кирпич, цемент снизились в среднем на 30–38%); значительное снижение стоимости земельного участка по отдельным объектам до 3-5 раз;резкое падение прибыли предпринимателя;

наличие значительного внешнего износа, связанного с недозагрузкой существующих площадей.

Основные моменты, на которые необходимо обратить внимание:

для нового объекта обязательна проверка сметы с корректировкой на текущие реалии в связи со снижением цен на основные строительные материалы;

необходимость осуществления корректного учета внешнего износа, величина которого в текущих условиях очень значительна.

Оценка стоимости недвижимости с использованием сравнительного подхода:

Оценка стоимости недвижимости может быть осложнена следующими моментами:

значительный объем предложения, при этом сделки носят единичный характер; существенные скидки при продаже.

Основные моменты, на которые необходимо обратить внимание: при выборе аналогов обязательна проверка на предмет сопоставимости объекта оценки и аналога в части его текущего процента наполняемости; существенность корректировки на переход от «цены предложения» (по отдельным объектам коммерческой недвижимости величина скидки при итоговой продаже может достигать 70%).

Возможность столь значительных скидок в совокупности с изначально большим разбросом цен предложения делает в текущей ситуации корректное применение сравнительного метода крайне сложным.

Страницы: 1 2 3 4 5

Другое по теме:

Государственные и муниципальные финансы
Государственные финансы это важная сфера финансовых отношений, функционирующих на уровне государства и связанных, в основном, с процессом перераспределения национального дохода для выполнения экономической, социальной и политической функций государства. По экономической сущности государственные фин ...

Организационно-экономическая характеристика предприятия
Торговая сеть ООО «Престиж-маркет» осуществляет свою деятельность в области розничной торговли продуктами питания и товарами первой необходимости. ООО «Престиж-Маркет» было создано в 1998 году в г.Казани. Учредительным документом организации является Устав. Учредители предприятия- физические лица. ...

Финансовые риски и их классификация
Несмотря на то, что в экономике явление риска было известно давно, изучено оно недостаточно. Объяснить это можно, тем, что данное явление долгое время не рассматривалось в качестве объекта теоретических исследований, а исследовалось лишь с практической точки зрения. Лишь в ряд исследования последни ...

Навигация

Copyright © 2021 - All Rights Reserved - www.forteg.ru