Особенности оценки недвижимости

Финансовая информация » Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки. Особенности оценки недвижимости » Особенности оценки недвижимости

Страница 4

Основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при оценке стоимости недвижимости:

§ при прогнозе дохода от эксплуатации объекта на корректность расчета арендной ставки. При оценке торговых помещений необходим учет факта перехода на процент от оборота.

§ обязательна проверка оплаты по действующим договорам аренды;

§ необходим реалистичный подход к построению потока дохода;

§ при определении ставки дисконтирования/капитализации

формирования итогового вывода о стоимости необходимо помнить, о соблюдении правила: номинальный денежный поток – номинальная ставка дисконтирования/капитализации, реальный денежный поток – реальная ставка дисконтирования/капитализации.

В текущих условиях достаточно любопытным моментом является учет долгосрочного обременения. Довольно часто встречается ситуация, когда долгосрочное обременение (до кризиса, заключенное по более низкой по сравнению с рыночной ставке) оказывается «выше рынка» и, как следствие, может давать некую «дополнительную» стоимость. Безусловно, необходимо исходить из того, что, если позволяют условия договора аренды, «нерыночная» ставка будет скорректирована. При этом собственник не спешит снижать арендные ставки для новых арендаторов адекватно рыночной ситуации, в определенной степени боясь спровоцировать существующих.

Как правило, долгосрочные арендаторы являются якорными, соответственно уход одного из них для любого торгового центра может привести к увеличению доли вакантных площадей.

Оценка стоимости недвижимости с использованием затратного подхода:

Ключевыми факторами, формирующими стоимость в рамках затратного подхода, являются: стоимость земельного участка, стоимость нового строительства, прибыль предпринимателя, износ.

Оценка стоимости недвижимости может быть осложнена следующими моментами:

§ невозможность достоверной оценки стоимости земельного участка;

§ сложности в корректном определении величины внешнего износа

при отсутствии достоверной информации о дальнейшей динамике в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости. В итоге сейчас мы наблюдаем:

существенное удешевление затрат на новое строительство (по состоянию на июнь цены на бетон, кирпич, цемент снизились в среднем на 30–38%); значительное снижение стоимости земельного участка по отдельным объектам до 3-5 раз;резкое падение прибыли предпринимателя;

наличие значительного внешнего износа, связанного с недозагрузкой существующих площадей.

Основные моменты, на которые необходимо обратить внимание:

для нового объекта обязательна проверка сметы с корректировкой на текущие реалии в связи со снижением цен на основные строительные материалы;

необходимость осуществления корректного учета внешнего износа, величина которого в текущих условиях очень значительна.

Оценка стоимости недвижимости с использованием сравнительного подхода:

Оценка стоимости недвижимости может быть осложнена следующими моментами:

значительный объем предложения, при этом сделки носят единичный характер; существенные скидки при продаже.

Основные моменты, на которые необходимо обратить внимание: при выборе аналогов обязательна проверка на предмет сопоставимости объекта оценки и аналога в части его текущего процента наполняемости; существенность корректировки на переход от «цены предложения» (по отдельным объектам коммерческой недвижимости величина скидки при итоговой продаже может достигать 70%).

Возможность столь значительных скидок в совокупности с изначально большим разбросом цен предложения делает в текущей ситуации корректное применение сравнительного метода крайне сложным.

Страницы: 1 2 3 4 5

Другое по теме:

Сущность налогов и принципы налогообложения
Государство, выражая интересы общества в различных сферах жизнедеятельности, вырабатывает и осуществляет соответствующую политику - экономическую, социальную, экологическую, демографическую и др. Регулирующая функция государства в сфере экономики проявляется в форме бюджетно-финансового, денежно-кр ...

Денежные потоки и методы их оценки
Для финансового менеджмента важно знать не только финансовые результаты. Отдельно планируются и учитываются также денежные потоки, которые отражаются как "Движение денежных средств". Денежные потоки состоят из притоков и оттоков. Притоки – это: доходы от реализации продукции, в том числе ...

Оценка финансового состояния
Финансовое состояние – это способность предприятия финансировать свою деятельность, оно характеризуется обеспеченностью финансовыми ресурсами, необходимыми для нормального функционирования. Финансовое состояние предприятия в первую очередь характеризуется размещением и использованием средств (актив ...

Навигация

Copyright © 2019 - All Rights Reserved - www.forteg.ru